Medio: El Universal 

Especialista: Dr. Carlos Alberto Jiménez 

Tema: Gentrificación en la CDMX

De niña, Elizabeth vivió en Ecatepec, pero de grande no quería que sus hijos tuvieran las mismas dificultades que ella tuvo debido a las particularidades que tiene esa zona del área conurbada de la Ciudad de México. “Yo no quería, por ejemplo, que mis hijos pasaran por esas tres horas de camino para llegar a la escuela”, relata.

Por ello, en cuanto pudo, buscó vivir en un lugar donde sus hijos tuvieran el estilo de vida en el que ella quería que crecieran, es decir, cerca de parques, donde pudieran llegar caminando a la escuela o que contaran con un espacio seguro para andar en bicicleta.

Era 2007 y buscó departamento en una colonia que reunía esas características: la Condesa. Sin embargo, el intento no tuvo éxito. “Teniendo dos hijos y siendo madre soltera, no me alcanzaba para mudarme”, recuerda.

Así que el espacio ideal lo encontró a unas calles de ahí, en la colonia Roma. Pero en 2015, los arrendatarios del edificio en donde ella vivía, al igual que otros de la zona, empezaron a tener problemas legales debido a lo atractivas -económicamente hablando- que resultaban esas propiedades para los dueños de los departamentos.

Al final, Elizabeth y sus vecinos tuvieron que irse y en esos edificios empezaron transformaciones como la llegada de restaurantes y bares enfocados a personas con mayor poder adquisitivo.

Durante años recientes, como ella, muchas personas de diferentes rumbos de la Ciudad de México han sido desplazadas del lugar en el que viven debido a factores como el encarecimiento de la zona en la que viven.

“Este fenómeno social y económico es muy común, y se presenta cuando la población que tradicionalmente ha vivido en un lugar es desplazada por otra de un nivel económico más alto”, explica Carlos Alberto Jiménez, profesor investigador de la Facultad de Negocios de la Universidad La Salle.

“El encarecimiento de la zona -que se refleja en factores como el impuesto predial, los servicios, el alquiler o las hipotecas- desplaza a la población de menor poder adquisitivo”.

¿UN NUEVO FENÓMENO?

Desde hace varias décadas, los expertos conocen a este fenómeno como “gentrificación”. Y una de las personas que más a fondo lo ha estudiado en el país es Luis Alberto Salinas, investigador titular del Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México.

“El mercado es quien se está encargando de atraer o expulsar población según su condición económica, además de que en los barrios se modifican las prácticas de consumo. Por ejemplo, donde había comercios como tienditas o cafés tradicionales, llegan otros dirigidos a personas de mayores ingresos”, indica vía telefónica desde Curitiba, Brasil, en donde se encuentra impartiendo cursos sobre el tema.

¿Y SÍ ES TAN MALO?

Salinas dice que la gentrificación se presenta en muchos lugares del mundo y no solamente en grandes ciudades. Por ejemplo, en algunas entidades pequeñas en donde se ha transformado la dinámica social, comercial e inmobiliaria por motivos como el turismo. Un caso de ello en México son los Pueblos Mágicos.

Pero Eduardo Torres, director de la consultora inmobiliaria Ai360, indica que también existe un lado positivo en este proceso: “Con estos cambios ayudas a generar riqueza para que las personas puedan aprovechar su vivienda como patrimonio y así poder vivir en condiciones más cómodas en otra zona mediante la renta que les puede generar la propiedad en la que habitaban.

“Que el valor de la propiedad se incremente es un factor que puede generar riqueza en una ciudad”, subraya.

Leonardo González, analista de Real Estate del portal inmobiliario Propiedades.com, apunta que nuevas tendencias que están por venir en México —como las ciudades inteligentes o el cambio en las costumbres laborales de las personas (por ejemplo, mayor home office)—, podrían abonar a aumentar la gentrificación en los próximos años.

Sin embargo, Jiménez y Salinas coinciden en que no todos los cambios en una zona -como la pavimentación, la construcción de un desarrollo o el rescate de algún parque- son factores de gentrificación, como suele pensarse.

¿DÓNDE HAY GENTRIFICACIÓN? Elizabeth, cuando salió de la colonia Roma, encontró vivienda en otra colonia cercana: la Escandón. Poco a poco, ha visto cómo se transforma también esa zona, aunque todavía no llega a los niveles de la Condesa, que es el barrio que está del otro lado de la avenida.

En la Ciudad de México, desde principios de este siglo, la colonia Condesa vivió un importante proceso de gentrificación, el cual, años después, se extendió ala colonia Roma y que hoy empieza a verse en lugares como la San Rafael, Santa María la Ribera, la Juárez, Doctores y San Miguel Chapultepec.

Tan solo como un ejemplo, una investigación de Propiedades.com arrojó que entre abril de 2018 y el mismo mes de 2019, los departamentos en la colonia Santa María la Ribera subieron su precio en 88.61%, seguida de la Doctores, con 47.06%.

En cuanto a rentas, el mayor incremento en el mismo periodo lo tuvo la Juárez, con 28.89%, mientras que la San Rafael tuvo 23.60%.

Jiménez dice que la gentrificiación no es un proceso espontáneo en el que las personas buscan mejores lugares, sino que es creado por las empresas inmobiliarias con el fin de llevar la oferta hacia un mercado específico, tal y como sucedió en lo que hoy es el corredor Roma-Condesa.

“Tras el terremoto de 1985, muchas personas en la zona de la Condesa decidieron vender sus propiedades porque fueron de los lugares más afectados de la ciudad, y lo que hicieron diversos especuladores inmobiliarios fue comprarlos a precios que inclusive estaban muy por debajo del mercado”, revela.

Sin embargo, apunta, en el terremoto de 2017, donde también fue uno de los lugares en donde se presentaron mayores daños, ya no pasó lo mismo, ya que, contrario a lo que se suponía, la gente fue más precavida al momento de vender.

“En ese perímetro hubo un ligero des- censo de los precios y se registró un aumento sustancial en las colonias que la rodean (como Escandón y San Miguel Chapultepec), pero ese efecto duró muy poco tiempo, ya que casi seis meses después, la curva de precios cambió y estas zonas volvieron a tener, inclusive, un precio mayor al que tenían en 2017. Lo curioso es que las colonias aledañas no bajaron de precios y se mantuvieron al mismo nivel”, asegura.

¿HASTA DÓNDE VA A LLEGAR? Salinas advierte que, en el sector huno-biliario de la Ciudad de México, llegará el momento en el que la oferta sea superior a la demanda, lo que quizá ayudará a estabilizar el mercado y desacelerar la gentrificación generalizada.

Al respecto, Torres prevé que los nuevos desarrollos serán un poco más modestos que los actuales, tendrán menores amenidades y no ofrecerán tantos acabados de lujo, aunque seguirán siendo atractivos por su ubicación.

“Veremos un perfil más austero en términos de la vivienda que se va a construir, porque ahí hay una demanda latente mucho más grande, con un perfil que busca dónde vivir y no invertir”, expone. “Seguramente todo se va a ir alineando hacia vivienda de precios un poco más bajos de los que vemos ahora”.

Jiménez, por su parte, afirma que los precios en estas zonas llegarán aun nivel máximo. “El límite lo establecerá el propio mercado”, indica.

Por ahora, adelanta Torres, parece que 2019 será el primer ario en toda la década en la que los precios crecieron por debajo del promedio nacional.